A lo largo del tiempo, la jurisprudencia ha matizado su constante doctrina sobre la moderación de la cláusula penal para los supuestos de incumplimiento parcial de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (como el desistimiento anticipado del inquilino) para evitar un enriquecimiento injusto.
Tengan presente que en ocasiones, los locales comerciales objeto de estos contratos vuelven a ser alquilados rápidamente tras el desistimiento del inquilino generando nuevas rentas al arrendador que, sumadas a la cantidad pactada en la cláusula penal a satisfacer por el inquilino, hace muy posible que llegue a producirse un enriquecimiento injusto en perjuicio del arrendatario y a favor del arrendador.
Pues bien, sobre este tema, la sentencia más reciente de nuestro Tribunal Supremo que he podido leer y que me gustaría compartir es del 3 abril de 2018.
En ella, la cuestión jurídica planteada a través del recurso de casación interpuesto es si procede el cumplimiento de lo pactado en la cláusula penal de un contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento por el inquilino antes del plazo obligatorio de 10 años; o si, por el contrario, procede la moderación de la cantidad prevista en dicha cláusula penal, teniendo en cuenta que el arrendador volvió a alquilar el local una vez extinguido el arriendo antes de los 10 años, y que la falta de moderación daría lugar a un enriquecimiento injusto a favor del arrendador.
En pocas palabras, ¿debe el Juez en este caso hacer uso de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del Código Civil?
El Tribunal Supremo concluye en esta sentencia que no procede moderar la cuantía de la suma que le correspondía pagar al arrendatario de conformidad con el contrato al extinguirlo por su sola voluntad por, entre otros, los argumentos que expongo a continuación.
Primero, afirma que en un arriendo de 30 años como el enjuiciado, resulta absolutamente razonable asegurar las rentas de los 10 primeros años mediante el pacto por el cual, el inquilino pague las rentas pendientes hasta dicho plazo si ejerce su facultad de desistimiento durante el mismo.
En segundo lugar, y partiendo de la razonabilidad de este pacto, el Tribunal Supremo opina que no existe un enriquecimiento injusto a favor del arrendador que justifique la moderación de la pena, ya que el supuesto planteado no reúne uno de los presupuestos necesarios del enriquecimiento injusto como es la falta de causa, al no producirse una adjudicación patrimonial antijurídica. Se trata más bien dice el Tribunal, del cumplimiento de lo libremente pactado entre las partes en un contrato que además, en ningún momento ha sido invalidado (artículos 1255 y 1091 del Código Civil).
Por otro lado, el Tribunal Supremo alega también que el hecho de que el arrendador haya sido diligente en arrendar nuevamente el local no significa que haya que exonerar al inquilino de cumplir con lo acordado, puesto que éste asumió a través de la cláusula penal del contrato el riesgo de lograr un nuevo alquiler hasta los 10 años.
Aunque el tema podría dar mucho más de sí, lo que es una realidad es que los pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre esta cuestión han sido diversos y contrarios en función de las distintas circunstancias del caso. Por esta razón, mi recomendación personal es que se asesore tanto si ya ha celebrado el contrato en calidad de arrendador/arrendatario, como si no lo ha hecho aún y quiere proteger sus intereses. Seguramente, no conozca del todo sus derechos ni las consecuencias de su ejercicio.
Marina Martínez Plaza
Asociada de AED y Abogada Senior de Gómez-Acebo & Pombo Abogados
